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张丽云等11位代表：

你们提出的《关于住宅小区地下停车位合理收费建议》已收悉。现就建议中涉及的小区停车位产权归属和使用问题答复如下：

一、我市住宅小区车位（库）建设情况

经调查，我市住宅小区停车位主要有以下几种类形：一是地面独立车库；二是与地上房屋联建的地下车位（库）；三是利用地面架空层改建的停车位；四是利用小区道路等公共地面划线分割标注的停车位；五是利用小区结建人防工程建设的地下停车位。其中，对第二、三、五类停车位的产权归属，业主与开发商、物业管理企业之间争议纠纷比较突出。

二、依法客观看待小区停车位的产权归属

住宅小区停车位的产权归属争议由来以久，不仅业主与开发商之间有不同看法，在司法实践中也有截然不同的观点和判决。究其原因，主要是国家法律法规和行政规章对小区停车位的归属没有做出明确清晰的规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号，以下简称最高法《解释》）第十八条规定："人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。"我们认为，应根据国家有关法律和行政法规理性看待小区停车位的归属问题。

1、地下停车位。首先，《物权法》第三十条规定："因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。"第一百四十二条规定："建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。"根据上述规定，合法建设的小区地下车位属于小区原始土地使用权人即开发建设单位。其次，《物权法》第七十三条规定："建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。"最高法《解释》第三条规定："除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。"上述法律条文并未将地下停车位列入业主共有范围。第三，按照最高法《解释》第二条第一款关于"建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体"、第三款关于"本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物"的规定，与整栋建筑物结建的地下停车位属于整栋房屋的一部分，可以纳入建筑区划专有部分。第四，《物权法》第一百三十六条规定："建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。"小区地上商品房出售后，随同转让给业主的应当是地表土地使用权，地下停车位所占用的地下土地使用权并未同时转让给业主。另外，为鼓励开发利用地下空间，《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)、《湖南省人民政府关于进一步加强节约集约用地的意见》（湘政发〔2016〕10号）和《住房城乡建设部国土资源部关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》（建城〔2016〕193号）等现行政策规定地下停车位不计入容积率，说明地下停车位没有占用小区地表土地使用权，随小区地表土地使用权转让给业主的是地上房屋，地下建筑并未随同转让。综上所述，开发商可以按照《物权法》第七十四条第二款关于 "建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定"的规定，依法出售、附赠、出租合法建设的地下停车位。

2、地面停车位。《物权法》第七十条规定："建筑区划内的道路，属于业主共有"，第七十四条第三款规定"占用业主共有的道路或者其他场地用用于停放洗车的车位，属于业主共有。"因此，利用小区道路或其他公共场地划线标注的地面停车位属于小区全体业主共有，开发商或是物业管理公司不能出售、出租或附赠给特定业主所有或是使用。

3、房屋架空层停车位。《湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则》第2.0.9条将架空层定义为"底层架空一定的高度，作为入口中、存车、储藏、公共活动使用的空间"，第4.2.22条规定层高2.20米以上的架空层按其柱或围护结构外围投影面计算建筑面积。因此，经规划批准，房屋架空层可以做为停车位使用。如果架空层在规划时就规划为小区车位，并且符合最高法《解释》第二条第一款关于专有部分的规定，则该部分可以做为专有部分申请不动产登记；如果没有相应的规划，或者不能满足三个认定为专有部分的标准，或者规划为小区公共活动场所，则该架空层为公共部分，属于小区业主共有。

4、利用小区结建人防工程建设的地下停车位。人防工程有单独修建和结合地面建筑修建的防空地下室两种类型。在现实中，结建防空地下室常被用作地下停车位。目前，结建人防工程是否属于国防资产尚无法律上的确切规定，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条也明确规定作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。《人民防空法》第五条第二款规定："人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。"《湖南省人民防空工程建设与维护管理规定》（省政府270号令）第十九条规定："人防指挥工程和其他公用人防工程，由人防主管部门按照管理权限负责维护管理；其他人防工程，由所有权人或者使用权人负责维护管理"，《湖南省人民防空工程产权管理办法》（省政府187号令）规定，人防工程实行谁投资、谁所有的原则；人防工程产权实行登记发证的管理制度；人防工程所有权人依法占有、使用、抵押、出租、处分人防工程和取得收益等的合法权益受法律保护。根据以上规定，利用联建人防地下室建设的停车位可出售、附赠、出租给业主。

5、地面独立车库。按照最高法《解释》第二条第一款的规定，地面独立车库具备成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件，可以分摊地表土地使用权。因此，开发商可以依照《不动产登记暂行条例》及实施细则的规定申请不动产登记，也可以按照《物权法》第七十四条第二款的规定进行出售、附赠、出租。当然，对于层高低于2.2米的地面独立车库，因按照《建筑工程建筑面积计算规范》和《房产测量规范》的规定不计算建筑面积，所以不能单独办理不动产登记和不动产权证书。

三、对小区停车位不动产登记的工作建议

当前，因小区停车位引发的矛盾确实较多：一方面，业主因权属问题不愿意购买、承租车位，另一方面，很多业主因为车位无法办理不动产登记而不肯购买车位；一方面，小区业主宁愿将车停到路面等公共场所也不愿意购买地下车位，另一方面，根据《物权法》等法律法规的规定，小区车位不能向非小区业主出售、出租。造成上述现象很重要的一个原因是小区停车位不动产登记工作没有有效开展起来。

为解决这一问题，2017年7月13日，湖南省人民政府办公厅下发了《关于进一步做好不动产登记工作的通知》（湘政办发[2017]39号），要求全省各地要依法做好地下空间不动产登记工作。根据这一精神，衡阳市国土资源局出台了《衡阳市城区国有建设用地地下建筑物及土地使用权确权登记实施细则》，明确规定，合法建设的地下建筑物所有权及建设用地使用权属于建设单位，结建地下建筑物可与地表上的建筑物一体申请首次登记，也可单独申请首次登记，依法出售、赠与的，不动产权利随之转移。该《实施细则》从2017年9月1日起施行以来，有效改变了衡阳市小区停车位长期以来无法办理不动产证的状况，得到了社会各界的广泛认可。衡阳市的做法值得借鉴，在进一步调研的基础上，我局拟起草做好我市小区停车位登记发证工作的建议，提请市政府研究审定。对此，请人大代表给予大力支持。

感谢你们对我局不动产登记工作的关心和支持。

永州市国土资源局

2018年6月5日

经办人：肖伟、刘运程 联系电话：8327157